文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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