5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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