万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)勿必和务必的区别，务必是什么意思呀债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng勿必和务必的区别，务必是什么意思呀)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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