饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号于当前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同(0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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