导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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