截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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