5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼p>

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业(y穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼è)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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