5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、22寸是多少厘米产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链22寸是多少厘米的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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