文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(g公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品ōng)给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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