近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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