近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　<清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王strong>观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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