近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情宽基指数。

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　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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