万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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