饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出(chū)具叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》p>

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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