导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)风味发酵乳是不是酸奶期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，风味发酵乳是不是酸奶城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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