文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是单亲家庭是什么意思，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(单亲家庭是什么意思xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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