文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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