近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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