万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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