5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(sh龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思ǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(z龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思ài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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