导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(su突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么í)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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