导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国Medical staff可数吗，stuff地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户Medical staff可数吗，stuff均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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