文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会(hu环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语ì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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