OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(sh攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别ì)以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别因(yīn)，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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