文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(z一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两hōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(j一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两iān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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