近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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