文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现数学中e等于多少，高中数学中e等于多少“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn数学中e等于多少，高中数学中e等于多少)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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