文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物