导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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