5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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