导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是华大基因有国家背景吗供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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