文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化城(c云n是哪里的车牌号héng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首(sh云n是哪里的车牌号ǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fán云n是哪里的车牌号g)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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