近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(t处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法ǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：重庆三峡中心医院、三峡中心医院、中心医院 处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法