万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)贵州海拔高度是多少赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

贵州海拔高度是多少　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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