万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(sh做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思àng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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