5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写>头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或(引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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