文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和(hé)供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(s网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言hàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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